Wohnungsrückgabe: normale Abnutzung oder Schaden?

Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 7 Minuten

Der Grundsatz

Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.Art. 267 Abs. 1 OR

Eine Wohnung, in der jemand ein paar Jahre gelebt hat, sieht nicht mehr aus wie neu. Das ist normal und geht zulasten des Vermieters. Verglichen wird mit dem Zustand beim Einzug, deshalb ist das Übergabeprotokoll von damals so wichtig. Klauseln, in denen sich der Mieter im Voraus zu einer pauschalen Entschädigung verpflichtet, die über den tatsächlichen Schaden hinausgeht, sind nichtig (Art. 267 Abs. 2 OR).

Beispiele

Bei offen gelassenen Dübellöchern verlangen manche Vermieter statt eines Neuanstrichs eine kleine Pauschale pro Loch. Einen ganzen Neuanstrich kann der Vermieter dafür nicht verlangen.

Der Zeitwert: Was ein Schaden wirklich kostet

Auch bei einem echten Schaden zahlt der Mieter nicht den Neupreis. Er ersetzt nur den Wert, den das Teil noch hatte. Dafür braucht es die Lebensdauer. Schlichtungsbehörden und Gerichte stützen sich auf die paritätische Lebensdauertabelle, die der Hauseigentümerverband und der Mieterinnen- und Mieterverband gemeinsam herausgeben. Einige Werte daraus, wie sie in Ratgebern zitiert werden:

Die Rechnung ist einfach: Kosten × (1 − Alter ÷ Lebensdauer). Ein Spannteppich hält 10 Jahre und ist 7 Jahre alt. Der Mieter zahlt noch 30 % des Ersatzes. Ein Wandanstrich, der 8 Jahre alt ist, ist abgeschrieben. Der Mieter zahlt für den Anstrich nichts mehr, auch wenn die Wand stark abgenutzt ist.

Die vollständige Tabelle ist kostenpflichtig beim Hauseigentümerverband oder beim Mieterverband erhältlich. Für einen Streitfall lohnt es sich, sie zur Hand zu haben.

Kleiner Unterhalt und Reinigung

Kleine Reinigungen und Ausbesserungen, die für den gewöhnlichen Unterhalt nötig sind, erledigt der Mieter auf eigene Kosten (Art. 259 OR). Dazu gehört auch die Reinigung vor der Rückgabe. Was genau verlangt ist, steht oft im Mietvertrag oder in einer Liste, die Sie mit der Kündigungsbestätigung verschicken. Ohne solche Vorgaben verlangt die Praxis laut Mieterverband vor allem eine gründliche Reinigung von Küche und Bad. In den übrigen Räumen genügt es, die Böden zu reinigen.

Rückgabe und Mängelmeldung

• Prüfen und protokollieren. Gehen Sie die Wohnung mit dem Mieter Raum für Raum durch und halten Sie alles im Rückgabeprotokoll fest.
• Sofort melden. Mängel, für die der Mieter einsteht, müssen Sie ihm sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR), in der Praxis innert zwei bis drei Arbeitstagen und schriftlich. Sonst verlieren Sie Ihre Ansprüche.
• Versteckte Mängel. Mängel, die bei einer normalen Prüfung nicht erkennbar waren, dürfen Sie später geltend machen, müssen sie aber ebenfalls sofort nach der Entdeckung melden (Art. 267a Abs. 3 OR).
• Keine Unterschrift? Weigert sich der Mieter, das Protokoll zu unterschreiben, können Sie über das Gericht eine amtliche Befundaufnahme verlangen. Fotos mit Datum helfen in jedem Fall.