Referenzzinssatz 1.25 %: Müssen Vermieter die Miete senken?

Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 7 Minuten

Wo der Referenzzinssatz heute steht

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist die Grundlage für Mietzinsanpassungen wegen Zinsänderungen. Er wird vierteljährlich bekannt gegeben und auf Viertelprozente gerundet (Art. 12a VMWG). Seit September 2025 liegt er bei 1.25 %. Bei der Bekanntgabe vom 1. September 2026 lag der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz bei 1.31 %. Der Referenzzinssatz ändert sich erst, wenn dieser Durchschnitt unter 1.13 % fällt oder über 1.37 % steigt.

Für Vermieter heisst das: Wer seinen Mietzins zuletzt bei einem höheren Referenzzinssatz festgelegt hat, muss mit Senkungsbegehren rechnen.

Muss ich von mir aus senken?

Nein. Das Gesetz sieht keine automatische Senkung vor. Der Mieter kann aber die Herabsetzung verlangen, wenn sich die Berechnungsgrundlagen wesentlich geändert haben, vor allem bei einer Kostensenkung (Art. 270a Abs. 1 OR). Der Ablauf ist genau geregelt:

1. Der Mieter stellt das Begehren schriftlich beim Vermieter.
2. Der Vermieter nimmt innert 30 Tagen Stellung.
3. Ist der Mieter mit der Antwort nicht einverstanden oder kommt keine Antwort, kann er innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
4. Die Senkung gilt auf den nächstmöglichen Kündigungstermin.

Lassen Sie die 30 Tage nicht verstreichen. Eine begründete Antwort mit sauberer Rechnung vermeidet in vielen Fällen den Gang zur Schlichtungsbehörde.

Wie viel weniger Miete?

Bei einer Erhöhung des Referenzzinssatzes um einen Viertelprozentpunkt darf der Mietzins bei Zinssätzen unter 5 % um höchstens 3 % steigen (Art. 13 Abs. 1 VMWG). Bei einer Senkung rechnet man umgekehrt: 3 geteilt durch 103, also 2.91 % pro Viertelprozent.

Entscheidend ist der Referenzzinssatz, auf dem der heutige Mietzins beruht. Haben Sie eine frühere Zinserhöhung nie weitergegeben, ist auch die Senkung entsprechend kleiner (Art. 13 Abs. 4 VMWG). Haben Sie bei einer Erhöhung nicht alles verlangt und das korrekt vorbehalten (Art. 18 VMWG), können Sie den Vorbehalt jetzt anrechnen.

Was Sie verrechnen dürfen

Sie müssen die Zinssenkung nicht isoliert weitergeben. Die Verordnung erlaubt ausdrücklich, die Einsparung mit Kostensteigerungen zu verrechnen, die seit der letzten Anpassung eingetreten sind (Art. 13 Abs. 1 VMWG):

• Teuerung: 40 % des Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Anpassung (Art. 16 VMWG). Steigt der Index um 2 %, dürfen Sie 0.8 % anrechnen.
• Allgemeine Kostensteigerung: höhere Kosten für Unterhalt, Versicherungen und Gebühren (Art. 12 VMWG). In der Praxis wird dafür oft eine Pauschale von 0.5 bis 1 % pro Jahr anerkannt, je nach Kanton und Schlichtungsbehörde. Höhere Werte müssen Sie mit Belegen nachweisen.

Zusätzlich kann ein Vermieter einwenden, dass er trotz Senkung keinen übersetzten Ertrag erzielt. Diese Renditeberechnung ist aufwändig und braucht in der Regel eine Fachperson.

Beispielrechnung

Eine Wohnung kostet CHF 1’850 netto pro Monat. Der Mietzins beruht auf einem Referenzzinssatz von 1.75 %, die letzte Anpassung liegt zweieinhalb Jahre zurück. Der Landesindex ist seither um 2 % gestiegen.

Der neue Mietzins beträgt CHF 1’780.15 statt CHF 1’850, auf 5 Rappen gerundet. Ohne Verrechnung wären es CHF 1’742.25. Der Unterschied macht für Sie über CHF 450 im Jahr aus.

So antworten Sie auf ein Senkungsbegehren

• Prüfen Sie, auf welchem Referenzzinssatz und welchem Indexstand Ihr heutiger Mietzins beruht. Das steht im Mietvertrag oder in der letzten Anpassung.
• Rechnen Sie Senkung, Teuerung und Kostensteigerung zusammen.
• Antworten Sie schriftlich innert 30 Tagen, mit der Rechnung und dem Termin, auf den die Senkung gilt.
• Ergibt sich trotz Verrechnung eine Senkung, gewähren Sie sie auf den nächsten Kündigungstermin.

Ergibt Ihre Rechnung umgekehrt eine Erhöhung, brauchen Sie dafür das amtliche Formular Ihres Kantons. Die Mitteilung muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter sein (Art. 269d OR). Seit dem 1. Oktober 2025 genügt auf dem Formular auch eine gedruckte Unterschrift.