Nebenkosten-Akonto erhöhen: So geht es richtig

Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 5 Minuten

Warum es sich lohnt

Reichen die Akontozahlungen nicht mehr, zum Beispiel weil Heizöl oder Strom teurer geworden sind, kommt mit jeder Abrechnung eine grosse Nachzahlung. Das ärgert Mieter und kann zu Zahlungsschwierigkeiten führen. Ein passendes Akonto verteilt die Kosten gleichmässig über das Jahr.

Einseitig: nur mit Formular

Die Regeln für Mietzinserhöhungen gelten auch, wenn der Vermieter den Vertrag sonst einseitig zulasten des Mieters ändern will (Art. 269d Abs. 3 OR). Eine Erhöhung der Akontozahlungen gegen den Willen des Mieters fällt nach herrschender Praxis darunter. Das heisst:

• Amtliches Formular des Kantons verwenden
• Begründen, am besten mit den Zahlen der letzten Abrechnungen
• Termin: frühestens auf den nächsten Kündigungstermin, das Formular muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter sein

Ohne Formular oder ohne Begründung ist die Erhöhung nichtig. Der Mieter kann sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b Abs. 2 OR).

Einvernehmlich: mit schriftlicher Vereinbarung

Viele Mieter sind froh, wenn sie statt einer grossen Nachzahlung etwas mehr pro Monat bezahlen. Ist der Mieter einverstanden, können Sie das Akonto auch ohne Formular anpassen. Halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest und lassen Sie sie unterschreiben. Wichtig ist, dass der Mieter wirklich freiwillig zustimmt. Setzen Sie ihn nicht unter Druck und verbinden Sie die Bitte nicht mit einer Drohung.

Wie hoch darf das Akonto sein?

Akontozahlungen sind Vorschüsse auf die tatsächlichen Kosten. Mit der Abrechnung wird jeder Franken ausgeglichen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Setzen Sie das neue Akonto deshalb so, dass es die zu erwartenden Kosten deckt, gestützt auf die letzten Abrechnungen und bekannte Preisänderungen. Ein deutlich überhöhtes Akonto lässt sich schlecht begründen.

Sonderfall: von der Pauschale zum Akonto

Bei einer Pauschale gibt es keine Abrechnung. Sie muss sich an den Durchschnittswerten von drei Jahren orientieren (Art. 4 Abs. 2 VMWG). Wer von der Pauschale auf Akontozahlungen wechseln will, ändert den Vertrag einseitig und braucht das Formular. Das Zürcher Obergericht hat 2025 verlangt, dass die Mitteilung dann auch nennt, welche Kosten in den letzten drei Jahren angefallen sind und um wie viel der Nettomietzins dadurch sinkt. Fehlt das, ist die Änderung nichtig.

So gehen Sie vor

1. Nebenkostenabrechnung erstellen und schauen, wie gross die Nachzahlungen sind.
2. Neues Akonto aus den tatsächlichen Kosten berechnen.
3. Den Mietern die Abrechnung schicken und eine Anpassung vorschlagen, mit einer Vereinbarung zum Unterschreiben.
4. Wer nicht zustimmt, erhält die Erhöhung auf dem amtlichen Formular, mit Begründung und rechtzeitig vor dem nächsten Kündigungstermin.