Mietkaution zurückzahlen: Ablauf und Fristen für Vermieter

Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 6 Minuten

Wo die Kaution liegt und wem der Zins gehört

Eine Kaution in Geld muss der Vermieter bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet (Art. 257e Abs. 1 OR). Bei Wohnungen darf sie höchstens drei Monatszinse betragen. Die meisten Ratgeber rechnen dafür mit der Bruttomiete inklusive Nebenkosten.

Weil das Konto dem Mieter gehört, steht ihm auch der Zins zu. Er wird bei der Auflösung mit ausbezahlt.

Wann Sie die Kaution freigeben müssen

Das Gesetz nennt keine feste Frist für die Freigabe. Hat der Mieter die Wohnung ordentlich zurückgegeben und ist nichts offen, sollten Sie die Kaution ohne Verzögerung freigeben. In Ratgebern wird ein Monat als üblich genannt. Müssen Sie Reparaturen offerieren lassen, darf es länger dauern, aber nicht beliebig.

Offene Nebenkosten: Ist die Jahresabrechnung noch nicht gemacht, dürfen Sie einen Teil der Kaution zurückbehalten, der zur erwarteten Nachzahlung passt. Die ganze Kaution wegen einer kleinen Nachforderung zu blockieren, ist nicht verhältnismässig.

Verrechnen nur mit Zustimmung

Die Kaution ist eine Sicherheit, kein Geld des Vermieters. Die Bank darf sie nur herausgeben (Art. 257e Abs. 3 OR):

• mit Zustimmung beider Parteien,
• gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder
• gestützt auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil.

Ein Zürcher Gericht hat zudem festgehalten, dass der Vermieter seine Forderungen nicht gegen den Willen des Mieters mit der Kaution verrechnen kann. Der Weg führt also über eine Einigung oder über die rechtlichen Schritte.

Der Ablauf in vier Schritten

1. Rückgabe mit Protokoll. Halten Sie Zustand, Zählerstände und Schlüssel fest und lassen Sie das Protokoll von beiden unterschreiben.
2. Mängel sofort melden. Mängel, für die der Mieter einsteht, müssen Sie sofort schriftlich melden (Art. 267a OR), in der Praxis innert zwei bis drei Arbeitstagen.
3. Abrechnung schicken. Listen Sie die Forderungen auf, bei Schäden zum Zeitwert, und rechnen Sie aus, was der Mieter zurückerhält.
4. Gemeinsame Anweisung an die Bank. Beide unterschreiben einen Auszahlungsauftrag. Viele Banken haben dafür ein eigenes Formular. Wenn alles klar ist, kann man ihn schon bei der Rückgabe unterschreiben.

Wenn sich der Mieter nicht einverstanden erklärt

Bestreitet der Mieter Ihre Forderung, bleiben zwei Wege: eine Betreibung mit Zahlungsbefehl oder ein Verfahren vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen. Wichtig ist die Frist:

Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen.Art. 257e Abs. 3 OR

Ein Brief oder eine E-Mail an den Mieter genügt dafür nicht. Notieren Sie sich das Datum ein Jahr nach Mietende.

Und bei einer Kautionsversicherung?

Manche Mieter stellen statt einer Bankkaution eine Mietkautionsversicherung, auch Mietkautionsbürgschaft genannt. Dann gibt es kein Konto und keinen Zins. Die Versicherung bürgt Ihnen gegenüber. Forderungen melden Sie nach den Bedingungen der Versicherung. Zahlt sie, holt sie das Geld anschliessend beim Mieter zurück.