Kündigung durch den Vermieter: Formular, Frist und Termin

Stand: Oktober 2026 · Lesezeit etwa 7 Minuten

Die Form: Formular und Unterschrift

Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will.Art. 266l Abs. 2 OR

Das Formular erhalten Sie beim Kanton, oft auch bei der Gemeinde oder als PDF auf der Website des Kantons. Unterschreiben Sie es von Hand. Die Erleichterung vom Oktober 2025, nach der eine gedruckte Unterschrift genügt, gilt für Mietzinserhöhungen, nicht für die Kündigung.

Familienwohnung: separat zustellen

Wohnt der Mieter mit Ehefrau, Ehemann, eingetragener Partnerin oder eingetragenem Partner in der Wohnung, müssen Sie die Kündigung beiden separat zustellen (Art. 266n OR). Das heisst: zwei Formulare, zwei Umschläge, beide eingeschrieben. Das gilt auch, wenn nur eine Person den Mietvertrag unterschrieben hat.

Hält sich der Vermieter nicht an das Formular oder an die separate Zustellung, ist die Kündigung nichtig (Art. 266o OR). Sie müssen dann neu kündigen, oft erst auf einen viel späteren Termin.

Frist und Termin

Bei Wohnungen beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate. Gekündigt wird auf einen ortsüblichen Termin oder auf den Termin im Mietvertrag (Art. 266c OR). Die Kündigung muss beim Mieter eingetroffen sein, bevor die Frist beginnt.

Kommt die Kündigung zu spät an, ist sie nicht ungültig, sie gilt aber erst auf den nächsten möglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Verschicken Sie sie deshalb eingeschrieben und mit genügend Reserve, denn eingeschriebene Briefe werden oft erst Tage später abgeholt. Die Regel «10 Tage vor Beginn der Frist» gilt nur für Mietzinserhöhungen, nicht für Kündigungen.

Begründung

Auf dem Formular müssen Sie keinen Grund angeben. Verlangt der Mieter eine Begründung, müssen Sie sie aber liefern (Art. 271 Abs. 2 OR). Antworten Sie sachlich und wahrheitsgetreu. Ein vorgeschobener Grund schwächt Ihre Position, falls der Mieter anficht.

Wann eine Kündigung anfechtbar ist

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 OR). Das Gesetz nennt Beispiele, unter anderem (Art. 271a OR):

• Kündigung, weil der Mieter berechtigt Ansprüche geltend macht, etwa einen Mangel meldet oder eine Mietzinssenkung verlangt
• Kündigung, um eine Mietzinserhöhung oder eine andere Vertragsänderung durchzusetzen
• Kündigung während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens mit dem Mieter und in der Regel während drei Jahren danach, wenn der Vermieter unterlegen ist oder man sich geeinigt hat
• Kündigung wegen Änderungen in der Familie des Mieters, die dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile bringen

Für einige Gründe gilt die Sperrfrist nicht, etwa bei dringendem Eigenbedarf, Zahlungsrückstand, schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht oder dem Verkauf der Liegenschaft.

Anfechtung und Erstreckung

Der Mieter kann die Kündigung innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Ebenfalls innert 30 Tagen kann er eine Erstreckung verlangen (Art. 273 OR). Eine Erstreckung gibt es, wenn das Ende der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte bedeutet, die Ihre Interessen nicht rechtfertigen (Art. 272 OR). Bei Wohnungen ist eine Erstreckung um höchstens vier Jahre möglich (Art. 272b OR).

Checkliste

• Kantonales Formular verwendet und von Hand unterschrieben?
• Bei Ehepaaren oder eingetragenen Paaren: zwei Formulare, zwei Umschläge?
• Richtigen Termin aus dem Mietvertrag oder nach Ortsgebrauch gewählt?
• Eingeschrieben und mit Reserve verschickt, sodass die Kündigung vor Fristbeginn ankommt?
• Kopie und Einschreibebeleg aufbewahrt?